سقف وافل و کاربرد آن چیست ؟
می 31, 2023
دیوار برشی چیست ؟
ژوئن 25, 2023
قرارداد مدیریت پیمان (پیمان مدیریت) یا Management Contracting قراردادی‌ست که کارفرما برای انجام یک پروژه ساختمانی آن‌را به یک شخص حقوقی یا حقیقی واگذار می‌نماید؛ در قراردادهای پیمان مدیریت، پیمانکار از همان ابتدای پروژه وارد کار شده و مدیریت تمام پروژه را عهده دار می‌شود.
در قرارداد مدیریت پیمان بدون مصالح انجام موضوع قرارداد پیمانکاری بدون تهیه مصالح بر عهده پیمانکار گذاشته می‌شود.
پیمانکار اصلی در مدیریت پیمان برای پیش‌برد پروژه پیمانکاران فرعی را گزینش می‌کند تا آنها زیر نظر او بخش مربوطه را اجرا کنند و این موجب همپوشانی در برخی از فعالیت‌ها با هم و همچنین کاهش در هزینه‌ها می‌شود.
قرارداد مدیریت پیمان بویژه در پروژه‌های بزرگ منافع زیادی دارد که مهمترین آنها عبارتند از بالارفتن امنیت کار، تسریع در اجرای پروژه و کاهش هزینه‌های اجرا می باشد.
در اینگونه قراردادها مدیریت پیمان مسئولیت اجرای پروژه را بر عهده دارد و در این خصوص پیمانکاران زیرمجموعه و مشاوران نیز با گروه مدیریت پیمان همکاری می‌کنند اما مسئولیت اصلی اجرای ساختمان با مدیریت پیمان است و در پیمان مدیریت سه عضو وجود دارد:
اعضای قرارداد مدیریت پیمان
1. کارفرما:
کارفرما، مالک پروژه می‌باشد و مهمترین وظیفه او تأمین منابع مالی پروژه است.
2. مشاوران:
مشاوران که وظیفه آنها ارائه خدمات مشاوره‌ای لازم بویژه برای کاهش ریسک در پروژه می‌باشد؛ آنها نمایندگان کارفرما هستند زیرا خواسته‌های کارفرما را اجرا می کنند و اینکار را می‌توانند با ارائه نقشه و سایر دستورالعمل‌های اجرایی به پیمانکار منتقل کنند و باید از این موضوع مطمئن شوند که خواسته‌ها و نظرات کارفرما در صورت اجرایی بودن در پروژه درست انجام می‌شود.
3. پیمانکار:
پیمانکاران به عنوان مدیر پیمان و یا به عنوان پیمانکاران فرعی مسئول اجرای پروژه می‌باشند. در ابتدا مدیر پیمان باید روش‌های اجرای پروژه و چارت سازمانی را مشخص نموده و وظیفه استخدام نیروی کار را نیز دارد.
دستمزد مدیریت پیمان
در قراردادهای مدیریت پیمان درصدی از کل قرارداد و تمام هزینه‌هایی که در پروژه انجام می‌شود و به آن درصد مدیریت پیمان می‌گویند پیمانکار به عنوان دستمزد دریافت می‌کند.
انواع قراردادهای پیمان مدیریت
قراردادهای پیمان مدیریت دارای دو نوع هستند :
- قرارداد مدیریت پیمان با مصالح
- قرارداد مدیریت پیمان بدون مصالح
مصالح از موارد بسیار مهم در قراردادهای مدیریت پیمان می‌باشد؛ و در قراردادهای مدیریت پیمان این امکان وجود دارد که اگر کارفرما لازم بداند خود می‌تواند مسئولیت تهیه مصالح را عهده‌دار شود این نوع قراردادها مدیریت پیمان بدون مصالح می‌باشد اما در نظر بگیرید که سپردن تهیه مصالح به پیمانکار و انعقاد قرارداد مدیریت پیمان با مصالح می تواند موجب کاهش هزینه‌های پروژه گردد زیرا پیمانکاران در این خصوص تجربه بیشتری دارند.
پیمانکاران اصولاً با افراد و شرکت‌هایی آشنا هستند که مصالح را می‌توانند از آنها با قیمت مناسبی تهیه کنند بنابراین اگر شما به عنوان کارفرما فروشنده خاصی برای تهیه مصالح نمی‌شناسید بهتر است که قرارداد مدیریت پیمان با مصالح منعقد نمایید و خرید مصالح را به مدیریت پیمان بسپارید تا در هزینه‌های پیمان صرفه جویی گردد.
قرارداد مدیریت پیمان بدون مصالح چه مزایایی دارد؟
قرارداد پیمان مدیریت برای کارفرمایان و پیمانکاران از محبوبیت بالایی برخوردار است و از مهترین عوامل آن نیز این است که در این نوع قراردادهای بدون ایجاد لطمه به کیفیت پروژه موجب کاهش هزینه‌ها می‌شود.
از طرفی مدیر پیمان نیز از همان اولین مراحل در شروع اجرای پروژه تجربیات و مهارت‌های خود را در اختیار طراحان پروژه قرار می‌دهد. این موضوع موجب می‌شود که کارها سریع‌تر انجام شود و همچنین کیفیت کار نیز بالا رود؛ و موجب بوجود آمدن هماهنگی‌های بیشتر میان تیم طراحی و اجرا نیز می‌شود.
از طرفی موجب می‌شود که بین تیم طراحی و اجرا تعامل بوجود آید و به راحتی بتوان تغییرات لازم را در اجرای پروژه و نقشه اعمال نمود البته فراموش نشود که ایجاد تغییرات در هر بخش از اجرای پروژه چه مصالح و چه طراحی پیامدهای مالی را در پی دارد.
در قرارداد مدیریت پیمان رقم معینی برای پروژه تعیین نمی‌شود و همانطور که گفته شد پیمانکار درصدی از هزینه‌های پیمان مدیریت را به عنوان دستمزد دریافت می‌کند و اما هرچه هزینه‌های پروژه بیشتر شود درصد پیمان مدیریت نیز کاهش پیدا می‌کند زیرا در برخی از مواقع ممکن است که گروه مدیریت پیمان برای دریافت دستمزد بالاتر بخواهد که هزینه های اجرای پروژه را افزایش دهند که این موضوع با رابطه عکس هزینه‌های پروژه و میزان درصد پیمان مدیریت و همچنین نظارت کارفرما و مشاوران قابل حل می‌باشد.
قرارداد مدیریت پیمان شامل موارد زیر می‌باشد:
هر کدام از موارد زیر کاربردهای متفاوتی دارد:
- پیمان های مدیریتی
- پیمانهای مدیریتی و امانی
- پیمانهای دستمزدی
- پیمانهای طرح و اجرا
- پیمانهای خاص یا (Global)
- پیمانهای مدیریتی با پیمانکاری
- پیمانهای T
- پیمانهای فایننس (Finance)
مدیریت پیمان بدون مصالح و نحوه مشخص کردن درصد پیمانکار
قبل از عقد قرارداد مدیریت پیمان باید به برخی نکات دقت کرد که در ادامه این موارد را عنوان می کنیم :
قراردادهای مدیریت پیمان مثل هر قرارداد دیگری شامل ضوابط و بندهایی‌ست که باید بین کارفرما و پیمانکار مورد بحث و توافق قرار گیرد.
قرارداد مدیریت پیمان، پیمانکار را به اجرای برخی وظایف ملزم می‌کند. پیش از شروع کار بین کارفرما و پیمانکار باید بین آنها توافق صورت گیرد و کارفرما عنوان کند که چه وظایفی مد نظرش‌اش و کدام فعالیت را نیاز ندارد. البته در تعیین درصد مدیریت پیمان هرکدام از این وظایف اهمیت دارد.
برخی فاکتورهای زیر در درصد پیمان تأثیر گذار است :
درصد دریافتی مدیریت پیمان 8 تا 20 درصد از کل هزینه‌ها را شامل می‌گردد؛ این درصد بین کارفرما و پیمانکار قابل توافق نیز می‌باشد.
موارد زیر نیز در تعیین درصد پیمان مؤثر است :
- نوع پروژه :
مدیریت پیمان اسکلت بتنی با اسکلت فولادی متفاوت است؛ معمولاً سازه‌های بتنی قیمت تمام شدۀ آنها بیشتر است.
- مدت زمان اجرای پروژه :
هر چه اجرای ساختمان زمان بیشتری داشته باشد هزینه اجرای آن نیز افزایش می‌یابد.
- نوع نقشه‌ها، پلان ساختمان و نوع نما :
هرچه پلان یا نمای ساختمان پیچیده‌تر شود در هزینه اجرای پروژه و زمان انجام پروژه تأثیرگذار خواهد بود.
- شرایط آب و هوایی حاکم بر پروژه :
در شرایط نامساعد آب و هوایی بدیهی است درصد پیمان مدیریت نیز افزایش پیدا می‌کند.
- مسیر رفت و آمد کارگران :
اگر جای پروژه در مسیر دورافتاده‌ای واقع شده باشد و هر روز عوامل پروژه مسیر زیادی را برای رسیدن به آنجا طی می‌کنند؛ این مورد در تعیین درصد پیمان مدیریت مؤثر بوده و موجب افزایش آن می‌شود.
- مسئولیت‌های پیمانکار :
هرچه پیمانکار وظایف بیشتری داشته باشد بصورت مستقیم درصد پیمان مدیریت نیز افزایش پیدا می‌کند. در ادامه به مسئولیت‌های مدیر پیمان می‌پردازیم.
وظایف مدیریت پیمان بدون مصالح
مدیریت پیمان وظیفه تهیه‌ی منابع، ماشین آلات و تجهیزات را بر عهده دارد و همچنین استخدام نیروی انسانی نیز بر عهده مدیریت پیمان است از طرفی در برخی قراردادهای مدیریت پیمان تهیه مصالح نیز بر عهده مدیریت پیمان می‌باشد.
در قراردادهای مدیریت پیمان بدون مصالح، کارفرما مسئول تهیه مصالح می‌باشد علاوه بر این کارفرما با انتخاب مدیر پیمان می‌تواند انتخاب دیگر پیمانکاران فرعی را نیز انجام دهد. در این صورت مدیر پیمان مجری اصلی شناخته می‌شود که نظم بین نیروی انسانی را برقرار می‌کند؛ به همین علت انتخاب مدیر پیمان باید با دقت بالا انجام شود.
قرارداد مدیریت پیمان برای کارفرمایانی که تجربۀ لازم را جهت ساخت و ساز دارند جهت همپوشانی مسئولیت‌ها گزینه مناسبی‌ست و هزینه‌ها را کاهش می‌دهد البته بدون ایجاد خلل در روند کار و پروژه و یا بدون اینکه کیفیت کار کاهش پیدا کند.
از آن جهت که در شکل قرارداد مدیریت پیمان، مسئولیت خسارات احتمالی بر عهده کارفرما می‌باشد و ضرر و زیانی متوجه پیمانکار نمی‌باشد این قراردادهای برای پیمانکاران نیز محبوب می‌باشد.
مدیرپیمان چه مسئولیت‌هایی دارد؟
- بررسی صلاحیت و تجربه تیم نقشه برداری پیشنهادی توسط مدیر پیمان انجام می‌شود.
- تنظیم قرار ملاقات‌هایی همچون قرار بازرسان پروژه.
- ارائه مشاوره لازم در خصوص توسعه مختصر مخصوصاً اگر کارفرما در قرارداد چنین موردی را در نظر گرفته باشد.
- مشاوره در خصوص امکان سنجی، رابط‌ها، قابلیت ساخت هزینه و طراحی بنای احداثی
- مشخص نمودن شاخص‌های کلیدی عملکرد برای سایر پیمانکاران کار
- مشاوره در مورد مصوبات قانونی
- مشاوره در مورد نیاز به ماکت، آزمایش، نمونه و بازرسی
- برنامه ریزی در خصوص هزینه و کنترل هزینه‌ها
- مناقصه قرارداد کار
- تعریف روش‌های کار در محل
- تهیه برنامه ساخت
- ایجاد محل اسکان برای کارگران و همچنین امکانات رفاهی، نرده‌ها، جاده‌ها و معابر، زهکشی، برق و تأمین آب.
- انجام هماهنگی لازم بین تیم‌ها
- انجام برخی از فعالیت‌ها در سایت از جمله نظافت
- ایجاد هماهنگی برای انتشار اطلاعات و دستورها
- مدیریت بازرسان و ناظران پروژه ساختمانی
- مدیریت و هماهنگی برای قراردادهای کاری
- جمع آوری اطلاعات لازم همانند کتابچه راهنمای مالک ساختمان، پرونده بهداشت و ایمنی، کتابچه راهنمای کاربران ساختمان، اطلاعات پیش از ساخت و طرح مدیریت پسماند سایت و غیره.
- هماهنگی با متصدیان قانونی
- انجام آزمایشات لازم
- مدیریت کارگاه
- انجام نظارت بر شاخص‌های کلیدی عملکردی
- ریاست و مدیریت جلسات برای پیشرفت سایت کارگاه و آماده سازی گزارش پیشرفت برای کارفرما.
مدیر پیمان جایگاهی متفاوت با مدیر ساخت و ساز دارد و مدیر پیمان بصورت مستقیم در فرآیند اجرای پروژه و عملیات اجرایی نقش دارد اما مدیریت ساخت کارش تنظیم زمان پروژه، تنظیم بودجه پروژه و سازماندهی پروژه می‌باشد.
باید عنوان کرد که انتخاب مدیر پیمان مناسب بسیار مشکل است باید دقت لازم در رزومه آن فرد صورت پذیرد و تحقیقات لازم انجام شود تا گزینه مناسب انتخاب گردد.
