تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت
دسامبر 27, 2023طراحی و ساخت ویلا
آوریل 3, 2024
اگر شما مالک خانه‌ای قدیمی هستید و تمایل دارید از این ملک قدیمی با روش ساخت آپارتمان جدید چند طبقه سودآوری بیشتری داشته باشید؛ اما می‌دانید دانش و امکانات مالی لازم جهت ساخت و ساز را ندارید، بنابراین بهترین روش جهت اجرای ساخت و ساز خانه جدید مشارکت در ساخت است.
در میان سازندگان نیز افراد بسیاری هستند که تمایل به سرمایه گذاری در ملک دارند؛ در این شرایط سازنده سرمایه و تخصص خود را به عنوان آوردۀ خود در مشارکت در ساخت ارائه داده و شما نیز که ملک خود را به عنوان آورده در قرارداد مشارکت در ساخت منظور می‌نمایید.
اتفاق پر سودی که در این میان می‌افتد تبدیل خانه قدیمی و کلنگی شما با نقشه خانه به روز به آپارتمانی شیک و نوساز و چند طبقه می‌باشد. البته در این سودآوری سازنده و مالک با یکدیگر شریک می‌باشند.
قانون مشارکت در ساخت
مشارکت در ساخت از جمله عقود مشارکت مدنی است و یکی از قراردادهای مهم در زمینه پیمانکاری و ساخت و ساز می‌باشد.
قانون مشارکت در ساخت مشخص می‌کند که قرارداد مشارکت در ساخت عقدی نامعین می‌باشد.
و عقد نامعین عقدی است که توسط قانون‌گذار شناسایی و نامگذاری نشده و بر اساس:
- ماده 10 قانون مدنی
- اصل حاکمیت اراده و آزادی قراردادها
- با رعایت شرایط اساسی و عمومی صحت معاملات
- بر اساس عدم مخالفت با شرع، اخلاق حسنه و تمامی مقررات عمومی
این نوع قراردادها منعقد می‌شود.
قرارداد مشارکت در ساخت از آنجایی که جزء عقود نامعین محسوب می‌گردد قواعد مشخص و اختصاصی مربوط به آن وجود ندارد.
و اینجاست که تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت حرفه ای اهمیت خود را نشان می‌دهد زیرا این مورد از اهم موارد در قرارداد مشارکت در ساخت می‌باشد.
باید در نظر بگیرید که برای تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت از قراردادهای تیپ و آماده استفاده نکنید به این دلیل که هر قرارداد مشارکت در ساخت شرایط خود را دارد و این قرارداد باید بر اساس نظرات کارشناس حقوقی و وکیل دادگستری و همچنین متخصصین فنی مهندسی اجرا گردد.
زیرا که خطرات مشارکت در ساخت کم نیستند و باید برای اجرای پروژه مشارکتی خود حتماً از مجموعه حرفه ای و تخصصی کمک بگیرید.
در اجرای مشارکت در ساخت از موارد خیلی مهم انتخاب سازنده ساختمان مناسب و باسابقۀ تأیید شده می‌باشد. زیرا انتخاب سازنده نامعتبر ممکن است برای مالکین مشکلات عدیده را ایجاد نماید.
قانون مشارکت در ساخت بر اساس کدام مفاد قانونی استناد می‌شود؟
ماده 183 قانون مدنی
عقد یا قرارداد عبارت است از این که یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر امری را متعهد شوند و مورد قبول آنها باشد و با این تفسیر دو شرط اساسی جهت صدق عقد عبارت است از:
- توافق دو یا چند اراده با یکدیگر
- ایجاد تعهد
ماده 10 قانون مدنی
قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده‌اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است.
این ماده به صراحت عنوان می‌کند که قراردادهای و توافقاتی که بین اشخاص مختلف در جامعه انجام می‌پذیرد تا وقتی که با قوانین و مقررات موجود در کشور تناقض و تضادی نداشته باشد قانونی و درست می‌باشد.
ماده 190 قانون مدنی
شرایط صحت معاملات که باید در قرارداد مشارکت در ساخت نیز رعایت گردد:
- قصد و رضای طرفین قرارداد مشارکت در ساخت
- اهلیت طرفین
- معلوم و معین بودن موضوع معامله
- مشروعیت جهت معامله
در ابتدای قرارداد مشارکت در ساخت باید به چه مواردی توجه گردد؟
همانطور که عنوان شد در پروژۀ مشارکت در ساخت ملک را یک طرف قرارداد و کلیه هزینه‌های ساخت و ساز را طرف دیگر قرارداد مشارکت در ساخت متقبل می‌شود بنابراین در ابتدای کار باید مطمئن شد که شخصی که ملک را به قصد مشارکت در ساخت می‌خواهد به سازنده برای ساخت و ساز تحویل دهد صاحب اصلی ملک است لذا باید اسناد آن رؤیت گردد.
از طرفی سازنده منتخب نیز باید احراز صلاحیت گردد بدین معنی که باید سابقه و میزان دانش او در خصوص ساخت و ساز تآیید شود و همچنین توانایی مالی او نیز بررسی گردد.
یکی از بزرگترین خطرات مشارکت در ساخت همین موضوع عدم توانایی مالی سازنده برای اجرای ساخت و ساز و به پایان رساندن پروژه مشارکت در ساخت می‌باشد.
چه بسیار پروژه‌های مشارکت در ساختی که به دلیل عدم توانایی مالی سازنده به انتها نرسیده و به مالکین را که ملک محل سکونت خود را برای انجام پروژه مشارکت در ساخت تحویل داده‌اند را دچار مشکل نموده است.
درصد مشارکت در ساخت چگونه محاسبه می‌شود؟ - مشارکت در ساخت در تهران
سهم سازنده و مالک در قرارداد مشارکت در ساخت بر اساس میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در منطقه محاسبه می‌گردد؛ و به صورت معمول به ویژه برای مشارکت در ساخت در تهران که همانطور که می‌دانیم بهای ملک در تهران بسیار بالا است اصولاً درصد مالک از سازنده ساختمان بیشتر است و به نسبت 60 به 40 یا 55 به 45 به نفع مالک تقسیم بندی می‌شود.
در اینجا بهای ملک، دستمزد نیروی کار و همچنین متریال جهت ساخت و ساز را تهران ملاک قرارداده و درصد مشارکت در ساخت اینگونه محاسبه می‌شود:
آورده مالک = ارزش ملک + (مدت پروژه * سود سپرده کوتاه مدت)
آورده سازنده = C +P+B
B= مبلغ بلاعوض + (سود سپرده کوتاه مدت × مدت پروژه)
P = مجموع هزینه پروانه و عوارض ساخت + (سود سپرده کوتاه مدت × مدت پروژه)
C = مجموع تمامی هزینه‌های ساخت پروژه که بصورت ماهیانه انجام می‌شود.
مبلغ بلاعوض مشارکت در ساخت
مبلغ بلاعوض مبلغی است که در ابتدای قرارداد مشارکت در ساخت از طرف سازنده به مالک پرداخت می‌شود با این مبلغی که از طرف سازنده به مالک پرداخت می‌شود مالک توانایی این را پیدا می‌کند که در منزل دیگری سکونت پیدا کرده و ملک را جهت تخریب و نوسازی به مالک تحویل دهد.
البته برای تحویل مبلغ بلاعوض و تحویل ملک جهت تخریب به سازنده باید زمان‌بندی تعیین شود.
مبلغ بلاعوض در انتها بصورت توافقی تعیین می‌شود و البته محاسبه مبلغ بلاعوض براساس قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز و ملک کلنگی در آن منطقه انجام می‌شود.
در زمانی که میزان مبلغ بلاعوض عدد منفی به دست می‌آید قدرالسهم مالک کمتر می‌گردد. درصد مشارکت در ساخت بر اساس ارزش زمین و مصالح در آن سال تعیین می‌شود.
مزایای مشارکت در ساخت و ساز
شراکت و سرمایه گذاری در ساخت و ساز مزیت‌های زیادی دارد از جمله :
- سرمایه گذاری در ملک و بهره برداری از این سرمایه گذاری سودآور
- نوسازی بنای قدیمی و کلنگی و ساخت بنایی جدیدالحداث با مقاومت بیشتر
- رعایت اصول فنی و مهندسی نوین در بنای جدید
- استفاده از مصالح مدرن و بروز و رفاه بیشتر برای ساکنان آن
- ساختن آپارتمان با فضای مسکونی بیشتر
- زیبایی و طراحی نمای مدرن ساختمان با توجه به استانداردهای روز
شرایط مشارکت در ساخت
- میزان مشارکت و همچنین درصد سود طرفین قرارداد مشارکت در ساخت بر اساس نرخ تورم و تغییرات نرخ مسکن انجام می‌گیرد.
- هزینه‌های اجرای پروژه‌های ساخت و ساز با توجه به محل ملک متفاوت است و هزینه‌های ساخت و ساز بر طبق قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در همان شهر و منطقه محاسبه می‌شود.
- در قراردادهای مشارکت در ساخت در ابتدا و پیش از شروع هر اقدامی باید ملک مورد نظر کارشناسی شود و ارزش ملک و ارزش نهایی پروژه محاسبه گردد.
با تماس با گروه ساختمانی مانکس می‌توانید اقدامات لازم جهت ساخت و ساز را اجرا نموده و با سازندۀ معتبر کار خود را آغاز نمائید. - در قرارداد مشارکت در ساخت به توصیه وکلا و افراد با سابقه در این خصوص بهتر است فردی به عنوان داور جهت قضاوت میان طرفین در صورت بروز اختلافات احتمالی انتخاب گردد. این موضوع موجب تسریع کار به دلیل عدم نیاز به مراجعه به دادگاه در زمان اختلاف و کم شدن احتمال شکست پروژه مشارکتی در صورت بروز اختلاف می‌شود.
- سازنده و مالک باید بر اساس لیست مصالحی در قرارداد مشارکت در ساخت به توافق برسند و سازنده موظف است طبق لیست متریال قرارداد مشارکت در ساخت، مصالح را تهیه نماید و در صورت عدم وجود در بازار با هماهنگی با مالک متریالی مشابه از لحاظ کیفیت و قیمت را تهیه نماید.
- در قرارداد مشارکت در ساخت تعهدات طرفین قرارداد مشارکت نسبت به یکدیگر باید به وضوح در بازه زمانی تعیین شده مشخص شود.
- اگر سازنده ساختمان یک شرکت حقوقی باشد مالک باید از عملکرد ان شرکت استعلام بگیرد و بدینگونه از بروز هرگونه خسارت یا ضرر مالی پیشگیری خواهد شد. در اینگونه قراردادهای مشارکت در ساخت امضای رسمی شرکت با مهر آن در قرارداد الزامی است.
- اطلاع رسانی مستمر در بازه‌های زمانی یک الی دو ماهه جزء وظایف پیمانکار مشارکت در ساخت است یعنی باید مراحل تکمیل کار به شکل گزارش یا صورت جلسه به اطلاع مالک یا شرکت‌های طرف قرارداد برسد.
- در قرارداد مشارکت در ساخت حتماً باید شرایط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به درستی تعریف شود و در صورت عدم پایبندی طرفین به تعهداتشان قابل اجرا گردد.
- در قرارداد مشارکت در ساخت بجای دریافت سفته از چک‌های بانکی جهت ضمانت کار استفاده شود، زیرا موجب کاهش سختی و مشقت کار می‌شود.
- چنانچه فردی تحت عنوان نماینده یا وکیل مالک جهت رسیدگی به امور سازنده معرفی می‌شود باید نام و مشخصات آن فرد با ذکر حوزۀ اختیارات او در قرارداد مشارکت در ساخت ذکر گردد.
- در صورت فوت صاحب ملک در زمان اجرای پروژه وراث او می‌توانند ادامه پروژه مشارکت در ساخت را اجرا کنند.
- از جمله الزامات مشارکت در ساخت تعیین مبلغی جهت وجه التزام برای اجرای تعهدات طرفین قرارداد مشارکت در ساخت می‌باشد.
جهت کسب اطلاعات بیشتر در خصوص شرایط تعیین وجه التزام پیشنهاد می‌شود محتوای وجه التزام در قرارداد مشارکت در ساخت را مطالعه نمایید. - تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت باید بر طبق بودجه مالی مالک و همچنین حوزۀ فعالیت‌های سازنده باشد.
- با اتمام زمان قرارداد مشارکت در ساخت اگر کار پروژه به پایان نرسیده باشد باید شرایط آن بگونه‌ای در قرارداد ذکر شده باشد که طرفین حق فسخ و مطالبه ضرر و زیان را داشته باشند.
