اگر شما مالک خانهای قدیمی هستید و تمایل دارید از این ملک قدیمی با روش ساخت آپارتمان جدید چند طبقه سودآوری بیشتری داشته باشید؛ اما میدانید دانش و امکانات مالی لازم جهت ساخت و ساز را ندارید، بنابراین بهترین روش جهت اجرای ساخت و ساز خانه جدید مشارکت در ساخت است.
در میان سازندگان نیز افراد بسیاری هستند که تمایل به سرمایه گذاری در ملک دارند؛ در این شرایط سازنده سرمایه و تخصص خود را به عنوان آوردۀ خود در مشارکت در ساخت ارائه داده و شما نیز که ملک خود را به عنوان آورده در قرارداد مشارکت در ساخت منظور مینمایید.
اتفاق پر سودی که در این میان میافتد تبدیل خانه قدیمی و کلنگی شما با نقشه خانه به روز به آپارتمانی شیک و نوساز و چند طبقه میباشد. البته در این سودآوری سازنده و مالک با یکدیگر شریک میباشند.
مشارکت در ساخت از جمله عقود مشارکت مدنی است و یکی از قراردادهای مهم در زمینه پیمانکاری و ساخت و ساز میباشد.
قانون مشارکت در ساخت مشخص میکند که قرارداد مشارکت در ساخت عقدی نامعین میباشد.
و عقد نامعین عقدی است که توسط قانونگذار شناسایی و نامگذاری نشده و بر اساس:
این نوع قراردادها منعقد میشود.
قرارداد مشارکت در ساخت از آنجایی که جزء عقود نامعین محسوب میگردد قواعد مشخص و اختصاصی مربوط به آن وجود ندارد.
و اینجاست که تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت حرفه ای اهمیت خود را نشان میدهد زیرا این مورد از اهم موارد در قرارداد مشارکت در ساخت میباشد.
باید در نظر بگیرید که برای تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت از قراردادهای تیپ و آماده استفاده نکنید به این دلیل که هر قرارداد مشارکت در ساخت شرایط خود را دارد و این قرارداد باید بر اساس نظرات کارشناس حقوقی و وکیل دادگستری و همچنین متخصصین فنی مهندسی اجرا گردد.
زیرا که خطرات مشارکت در ساخت کم نیستند و باید برای اجرای پروژه مشارکتی خود حتماً از مجموعه حرفه ای و تخصصی کمک بگیرید.
در اجرای مشارکت در ساخت از موارد خیلی مهم انتخاب سازنده ساختمان مناسب و باسابقۀ تأیید شده میباشد. زیرا انتخاب سازنده نامعتبر ممکن است برای مالکین مشکلات عدیده را ایجاد نماید.
عقد یا قرارداد عبارت است از این که یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر امری را متعهد شوند و مورد قبول آنها باشد و با این تفسیر دو شرط اساسی جهت صدق عقد عبارت است از:
قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نمودهاند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است.
این ماده به صراحت عنوان میکند که قراردادهای و توافقاتی که بین اشخاص مختلف در جامعه انجام میپذیرد تا وقتی که با قوانین و مقررات موجود در کشور تناقض و تضادی نداشته باشد قانونی و درست میباشد.
شرایط صحت معاملات که باید در قرارداد مشارکت در ساخت نیز رعایت گردد:
همانطور که عنوان شد در پروژۀ مشارکت در ساخت ملک را یک طرف قرارداد و کلیه هزینههای ساخت و ساز را طرف دیگر قرارداد مشارکت در ساخت متقبل میشود بنابراین در ابتدای کار باید مطمئن شد که شخصی که ملک را به قصد مشارکت در ساخت میخواهد به سازنده برای ساخت و ساز تحویل دهد صاحب اصلی ملک است لذا باید اسناد آن رؤیت گردد.
از طرفی سازنده منتخب نیز باید احراز صلاحیت گردد بدین معنی که باید سابقه و میزان دانش او در خصوص ساخت و ساز تآیید شود و همچنین توانایی مالی او نیز بررسی گردد.
یکی از بزرگترین خطرات مشارکت در ساخت همین موضوع عدم توانایی مالی سازنده برای اجرای ساخت و ساز و به پایان رساندن پروژه مشارکت در ساخت میباشد.
چه بسیار پروژههای مشارکت در ساختی که به دلیل عدم توانایی مالی سازنده به انتها نرسیده و به مالکین را که ملک محل سکونت خود را برای انجام پروژه مشارکت در ساخت تحویل دادهاند را دچار مشکل نموده است.
سهم سازنده و مالک در قرارداد مشارکت در ساخت بر اساس میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در منطقه محاسبه میگردد؛ و به صورت معمول به ویژه برای مشارکت در ساخت در تهران که همانطور که میدانیم بهای ملک در تهران بسیار بالا است اصولاً درصد مالک از سازنده ساختمان بیشتر است و به نسبت 60 به 40 یا 55 به 45 به نفع مالک تقسیم بندی میشود.
در اینجا بهای ملک، دستمزد نیروی کار و همچنین متریال جهت ساخت و ساز را تهران ملاک قرارداده و درصد مشارکت در ساخت اینگونه محاسبه میشود:
آورده مالک = ارزش ملک + (مدت پروژه * سود سپرده کوتاه مدت)
آورده سازنده = C +P+B
B= مبلغ بلاعوض + (سود سپرده کوتاه مدت × مدت پروژه)
P = مجموع هزینه پروانه و عوارض ساخت + (سود سپرده کوتاه مدت × مدت پروژه)
C = مجموع تمامی هزینههای ساخت پروژه که بصورت ماهیانه انجام میشود.
مبلغ بلاعوض مبلغی است که در ابتدای قرارداد مشارکت در ساخت از طرف سازنده به مالک پرداخت میشود با این مبلغی که از طرف سازنده به مالک پرداخت میشود مالک توانایی این را پیدا میکند که در منزل دیگری سکونت پیدا کرده و ملک را جهت تخریب و نوسازی به مالک تحویل دهد.
البته برای تحویل مبلغ بلاعوض و تحویل ملک جهت تخریب به سازنده باید زمانبندی تعیین شود.
مبلغ بلاعوض در انتها بصورت توافقی تعیین میشود و البته محاسبه مبلغ بلاعوض براساس قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز و ملک کلنگی در آن منطقه انجام میشود.
در زمانی که میزان مبلغ بلاعوض عدد منفی به دست میآید قدرالسهم مالک کمتر میگردد. درصد مشارکت در ساخت بر اساس ارزش زمین و مصالح در آن سال تعیین میشود.
شراکت و سرمایه گذاری در ساخت و ساز مزیتهای زیادی دارد از جمله :