تمدید مدت پیمان مدیریت
فوریه 23, 2023
سرمایه گذاری در ساخت و ساز
آوریل 15, 2023
دستمزد مدیریت پیمان ساخت و ساز بر اساس درصدی از کل هزینه های اجرا ساختمان و ساخت پروژه تعیین می شود که به آن درصد پیمان مدیریت می‌گویند؛ این درصد از 8 تا 20 درصد در نوسان می باشد در پروژه های بزرگ درصد پیمان مدیریت اصولاً 8% در پروژه های ویلایی بین 15 تا 20% و در پروژه های آپارتمانی در بافت شهر در حدود 10% می باشد البته این درصدها حدودی است و در کل درصد پیمان مدیریت به عوامل زیر بستگی دارد:
- وسعت و متراژ پروژه : درصد پیمان مدیریت با این آیتم رابطه معکوس دارد یعنی هرچه متراژ پروژه بیشتر و پروژه ساختمانی بزرگ‌تر باشد درصد مدیریت پیمان کمتر میشود.
- میزان لوکسی پروژه و هزینه مصالح و متریال: درصد پیمان مدیریت با این مورد نیز رابطه معکوس دارد و هرچه هزینه متریال و لوکسی کار بیشتر باشد درصد پیمان مدیریت کمتر میشود.
- میزان سختی کار : هرچه شرایط کار سخت‌تر باشد بطور مثال هر چه مسافت پروژه دورتر باشد درصد پیمان افزایش پیدا می کند.
- نوع پروژه : درصد پیمان در پروژه های آپارتمانی و ویلایی متفاوت است و درصد پیمان مدیریت در پروژه های ویلایی اصولاً بالاتر می باشد.
- میزان تجربه و تخصص مدیر پیمان : به تبع مدیر پیمان هرچه تبحر بیشتری داشته باشد دستمزد بالاتری را نیز درخواست می‌کند.
ارزش گذاری کارهای پیمان
پیمان مدیریت در زمرۀ عقود معوض است؛ در عقود معوض به تناسب اوضاع و احوال و شرایط زمانی و مکانی هر یک از دو طرف قرارداد، علاوه بر اینکه در مقابل مال یا عملی از طرف مقابل تعهداتی بر عهده می‌گیرد مسلماً تلاش می‌کند که ارزش آنچه به دست می‌آورد با ارزش آنچه از دست می‌دهد بیشتر باشد.
مگر در مواقع اضطراری که یک طرف ناگزیر است به لحاظ قرار گرفتن در موقعیت خاص و استثنایی، تن به معامله دهد که اگر در شرایط عادی انجام می‌داد قطعاً خلاف آن عمل می‌کرد (عقد مضطر). اصلی‌ترین تعهد کارفرما در برابر پیمانکار عبارت است از پرداخت مبلغ پیمان در مقابل اصلی‌ترین تعهد پیمانکار که عبارت است اجرای موضوع پیمان است.
پس، آنچه کارفرما بابت مبلغ پیمان به پیمانکار می‌پردازد ارزش کارهایی است که او بر موضوع پیمان انجام می‌دهد.
ارزش کارهای پیمان مدیریت در مراحل مختلف دارای انواعی است که مقدمه‌ی ورود به مسائل پیمان را ایجاب می کند.
مواردی که می خواهیم در ادامه بررسی کنیم در ادامه شرح داده شده است:
پیمانکاران، شرکت‌ها ، دفاتر و فروشندگان تجهیزات و مصالح ساختمانی
جهت همکاری با گروه مانکس می‌توانند رزومه، کاتالوگ، بروشور و یا لیست قیمت خود را با پرکردن فرم زیر ارسال نمایند.
ارتباط با گروه ساختمانی مانکس
برآورد هزینهی اجرای کار
بند االف ماده 14 شرایط عمومی پیمان مدیریت در تعریف برآورد هزینهی اجرای کار می گوید: "برآورد هزینه اجرای کار، مبلغی است که به عنوان هزینه اجرای موضوع پیمان، بوسیله کارفرما محاسبه و اعلام شده است."
می‌دانیم که مقدمه‌ی انعقاد پیمان، برگزاری مناقصه از سوی کارفرماست. مناقصه در واقع مسابقه در اعلام کمترین قیمت متناسب از طرف مناقصه گران است.
وقتی اسناد مناقصه از ناحیه کارفرما منتشر و در اختیار مناقصه گران قرار می‌گیرد آنان بر اساس اسناد مناقصه به آنالیز قیمت می‌پردازند تا بر اساس سیاست کاری خود و صرفه جویی در هزینه‌ها و مقایسه‌ی قیمت‌های موجود در بازار اعم از کالا و خدمات و در نظر گرفتن سود خویش، تلاش می کنند قیمتی را به مناقصه گزار (کارفرما) پیشنهاد دهند که بتوانند انجام کار را از دست رقبای خود ربوده و به خود اختصاص دهند.
این رقابت در نهایت به سود کارفرماست زیرا، بدین ترتیب موضوع پیمان را به کسی واگذار می‌کند که بتواند با کمترین قیمت متناسب کار را انجام دهد.
منتها پیش از اینکه قیمت یا مبلغ پیمان به مناقصه گذاشته شود کارفرما نیز خود باید قبلاً برآوردی تقریبی از هزینه‌های اجرای کار داشته باشد.
بدین جهت کارفرما ناچار است پیش از برگزاری مناقصه ارزش کار را توسط مهندس مشاور بدست آورد.
فهرست بها (آحاد بها)
بطور خلاصه و ساده، فهرست یعنی لیست و بها یعنی قیمت پس، فهرست بها یعنی "لیست قیمت‌ها" آحاد بها مترادف است با فهرست بها. "آحاد" در لسان عربی جمع "احد" است و احد یعنی "یک" پس آحاد بها به معنی یکایک کالاها و خدمات است.
پیش از این گفته‌ایم که دفترچه‌های متحدالشکلی هر ساله در مورد رشته‌های مختلف کاری از طرف سازمان برنامه و بودجه تهیه و منتشر میشود. این دفترچه‌ها شامل فصول مختلف عملیاتی تشکیل دهنده‌ی رشته مربوط است و هر فصل دارای شماره‌ی ردیف، شرح عملیات کالا، واحد عملیات یا کالا، بهای هر واحد از عملیات یا کالا، مقدار و در نهایت بهای کلی است.
اما مقادیر کار که یکی از ستون‌های مندرج در فهرست بهاست، در واقع مقدار کاری که با توجه به شرح ردیف متناظر مربوط باید در اجرای عملیات موضوع پیمان انجام شود مشخص می‌کند. بعنوان مثال: برای انجام یک پروژه ممکن است تعداد هزار متر مکعب بتن ریزی، دوازده هزار کیلوگرم آرماتوربندی و ...لازم باشد.
در اینصورت، مقدار هر واحد از کالا یا کالاهای مزبور در قیمت آن ضرب و بهای کل آن کالا یا کار بدست می‌آید.
بطور مثال: اگر هر مترمکعب بتن ریزی مبلغ پانصد هزار ریال در ردیف مربوط باشد (500,000 ریال * 1000 مترمکعب = 500,000,000 ریال) انجام هزار مترمکعب بتن ریزی مبلغ پانصد میلیون ریال ارزش گذاری میشود.
از طرفی فهرست بها دارای فصول گوناگون است و معمولاً برای انجام پروژه‌ی عمرانی در رشته‌ی مربوط نیاز به عملیات در فصول مختلف فهرست بهای مربوط وجود دارد.
بنابراین، ابتدا با رعایت مقادیر کارهای برآورد شده و جای گذاری آن در ستون مقدار و بدست آوردن بهای کل ردیف از بهای کل هر فصل حاصل می شود و سپس حاصل جمع تمام فصول برآورد شده‌ی پیمان بدست می‌آید.
این مبلغ در اسناد مناقصه به رؤیت مناقصه‌گران (پیمانکاران) می‌رسد و پیمانکاران در زمان شرکت در مناقصه بر اساس محاسبات و دستورالعمل‌های پیشنهاد قیمت همکاران خود پیشنهاد خویش را یکایک اعلام می‌نمایند.
به عنوان نمونه، برآورد هزینه‌های اجرای کار در دستورالعمل‌های کاربرد فهرست بهای واحد پایه رشته‌ی ابنیه سال 1394 به شرح زیر توضیح داده شده است:
در این فهرست بها، مبلغ هر ردیف، حاصل ضرب مقدار در بهای واحد آن ردیف است. از جمع مبلغ ردیف‌های مربوط به هر فصل، مبلغ فصل و از جمع مبالغ فصل‌ها، جمع مبلغ ردیف‌های فهرست بها برای کار مورد نظر، به دست می آید.
ضریب طبقات (برحسب مورد) و ضریب بالاسری به جمع مبلغ ردیف‌ها بصورت پی در پی ضرب شده و هزینهی تجهیز و برچیدن کارگاه، به آن اضافه میشود.
نتیجه، برآورد اجرای هزینه اجرای کار خواهد بود. به مدارک یاد شده، کلیات، مقدمه فصل‌ها و پیوست‌های 1، 3، 4 و 5 و برحسب مورد پیوست 2 فهرست بها ضمیمه شده، مجموعه تهیه شده، به عنوان فهرست بها و مقادیر کار منضم به پیمان (برآورد هزینه اجرای کار) نامیده می شود.
بدیهی است، در رقابت برای برنده شدن در مناقصه، مبلغ پیشنهادی ممکن است کمتر (minus) یا بیشتر (plus) از مبلغ برآورد هزینهی اجرای کار توسط مناقصه‌گر (کارفرما)، باشد.
به عنوان مثال اگر برآورد اولیه‌ی پیمان توسط کارفرما مبلغ 5,000,000,000 ریال باشد و مناقصه‌گر (پیمانکار) مبلغ 5,800,000,000 ریال را به عنوان پیشنهاد قیمت خود در اسناد مناقصه بنویسد با تقسیم مبلغ پیشنهادی (5,800,000,000) به مبلغ برآوردی (5,000,000,000) عدد 1.16 به دست می‌آید که فی الواقع عدد اخیرالذکر (1.16) را ضریب پیمان مدیریت می‌گویند.
چون مبلغ پیشنهادی مناقصه گر (پیمانکار) بیش از مبلغ اولیه (برآوردی) پیمان است در این حالت گفته می شود (plus) قیمت پیشنهادی مناقصه گر (پیمانکار) 1.16 نسبت به برآورد اولیه کارفرما بیشتر است؛ بر عکس، هرگاه برآورد اولیه‌ی پیمان مبلغ 5,000,000,000 ریال از سوی مناقصه گزار (کارفرما) اعلام شود ولی پیمانکار هنگام پیشنهاد قیمت مبلغ 4,200,000,000 ریال در اسناد مناقصه بنویسد و این مبلغ را به مبلغ برآوردی 5,000,000,000 ریال تقسیم کنیم عدد حاصل عبارت است از رقم 0.84 که این رقم اجرای کار بوده است در این صورت گفته میشود که قیمت پیشنهادی مناقصه‌گر (پیمانکار) 0.84 نسبت به برآورد کارفرما کمتر است. (minus)
چنانچه پیمانکار با یکی از دو مبلغ فوق الذکر (پلوس یا مینوس) برنده‌ی مناقصه اعلام شود عدد مذکور در موافقت‌نامه‌ی پیمان درج و به عنوان مبلغ اولیه پیمان نامیده میشود.
در بخشنامه‌ی شماره 100/76574 مورخ 1387/8/19 سازمان برنامه و بودجه مناقصه‌گر (پیمانکار) مکلف است برای هر فصل از فهرست بها قیمت خود را پیشنهاد دهد تا قیمت بر اساس ضریب فصل تعریف گردد.
لازم به یادآوری است، فهرست بهای منتشر شده توسط سازمان برنامه و بودجه در ابتدای هر سال بر مبنای قیمت‌های سه ماهه‌ی چهارم سال قبل محاسبه و اعلام می شود.
از فهرست بها، هم کارفرما برای برآورد هزینهی اجرای کار استفاده می‌کند و هم پیمانکار برای انجام کارهای خود. یعنی در طول مدت پیمان که ماهانه بر اساس آن پیمانکار صورت وضعیت موقت را تهیه و به کارفرما تقدیم می‌نماید، از آن استفاده می‌کند.
به عبارت آخری، فهرست بها، از یک طرف پیش از برگزاری مناقصه و انعقاد پیمان وسیله‌ی برآورد هزینهی اجرای کار است و از طرف دیگر حین عملیات اجرایی موضوع پیمان وسیله‌ای است که پیمانکار برای وصول کارکردهای خود از کارفرما، طبق صورت وضعیت موقت هر ماه از آن استفاده می‌کند.
در حقیقت "فهرست بها و مقادیر کار" دو کاربرد متفاوت دارد. از یک سو وسیله‌ای است برای برآورد هزینه‌های اجرای کار توسط کارفرما و از دیگر سو سندی است برای پیمانکار که مطابق مندرجات آن و مقادیر کارکردهای ماهانه‌ی خود، می تواند مبالغ درج شده در صورت وضعیت‌های ماهانه‌ی خویش را بر پایه قیمت‌های آن محاسبه و از کارفرما وصول نماید.
اقلام ستاره‌دار
اصولاً، شرح ردیف‌های فهرست بها، به نحوی تهیه شده است که اقلام عمومی کارهای هر رشته را پوشش دهد. در مواردی که مشخصات فنی و اجرایی ویژه‌ای مورد نیاز باشد، که اقلام آن با شرح ردیف‌های فهرست بها تطبیق نکند، شرح ردیف مناسب برای آن اقلام، تهیه و در انتهای گروه مربوط، با شماره و ردیف جدید درج میشود.
این ردیف‌ها، با علامت ستاره مشخص و به عنوان ردیف‌های ستاره‌دار نامیده میشود. بهای واحد ردیف‌های ستاره‌دار با روش تجزیه قیمت و بر اساس قیمت‌ها دوره‌ی مبنای فهرست بها، محاسبه و در برابر ردیف مورد نظر درج میشود.
هرگاه دستورالعمل‌های برای پرداخت ردیف‌های ستاره‌دار مورد نیاز باشد، متن لازم تهیه و به انتهای مقدمه‌ی فصل مربوط با شماره‌ی جدید اضافه میشود.
بدیهی است روش تجزیه قیمت برای اقلام ستاره‌دار از بهای متعارف مؤلفه‌های زیر تشکیل میشود:
- مصالح
- ابزار کار
- حمل
- نیروی انسانی
مبلغ اولیه پیمان (قیمت پیشنهادی پیمانکار)
در تعریف مبلغ اولیه پیمان بند ب ماده 14 شرایط عمومی پیمان تصریح می‌کند که مبلغ پیمان، مبلغ درج شده در ماده 3 موافقتنامه با احتساب مبلغ ناشی از تغییر مقادیر کار و قیمت جدید است.
مبلغ پیمان هنگام مبادله پیمان، همان مبلغ درج شده در ماده 3 موافقتنامه است که مبلغ اولیه نامیده میشود. تغییر مبلغ اولیه پیمان در خود ماده 3 موافقتنامه نیز به طور صریح اینگونه بیان شده :"مبلغ پیمان، با توجه به اسناد و مدارک پیمان تغییر می‌کند."
این تعریف کمی دارای تفاوت یا تناقص است، زیرا از یک طرف "مبلغ پیمان" را (بدون ذکر واژه‌ی اولیه) مبلغی می‌داند که در ماده 3 موافقتنامه با احتساب مبلغ ناشی از تغییر مقادیر کار و قیمت جدید در آن ایجاد میشود، تعریف می کند و از دیگر سو، صرفاً همان مبلغ درج شده در ماده 3 موافقتنامه را مبلغ اولیه پیمان تلقی می کند.
اما این تفاوت و یا تناقض را می‌توان با جمع تعریف "مبلغ نهایی" پیمان که در بند (ج) ماده 14 شرایط پیمان آمده، زدود.
کارهای حذف شده، مبلغ اولیه پیمان را کاهش می دهد
لازم به ذکر است که مبلغ پیمان همان مبلغی است که پیمانکار هنگام برگزاری مناقصه، کمترین قیمت متناسب را به عنوان قیمت پیشنهادی خود به مناقصه‌گزار (کارفرما) اعلام و برپایه‌ی آن برندۀ مناقصه شناخته شده و سپس پیمان را امضا کرده است.
ولی این امکان وجود دارد که هنگام تحویل زمین (کارگاه) از سوی کارفرما به پیمانکار، به علت عجز کارفرما در تحویل تمام کارگاه به پیمانکار، بخش‌هایی از کار از تعهدات پیمانکار حذف شود.
مسلماً وقتی قسمت یا قسمت‌هایی از کار از مسئولیت قراردادی پیمانکار حذف میشود بدهی‌ست که مبلغ اولیه پیمان نیز دستخوش تغییر (کاهش) می شود.
زیرا در قسمت ذیل بند (ج) ماده 28 شرایط عمومی پیمان مدیریت آمده است:"...اگر مبلغ کارهای پیش‌بینی در محل‌های تحویل نشده تا 25 درصد مبلغ اولیه پیمان مدیریت باشد، پیمانکار می توان با اطلاع 15 روزه آن قسمت از کار را از تعهدات خود حذف کند ولی اگر این مبلغ بیشتر از 25 درصد مبلغ اولیه پیمان باشد، در صورت اعلام خاتمه پیمان مدیریت از سوی پیمانکار، پیمان خاتمه یافته و طبق ماده 48 عمل میشود." مفهوم مخالف این بخش از بند "ج" ماده 28 این است که:
اولاً: اگر مبلغ کارهای پیش‌بینی شده در محل‌های تحویل نشده کمتر از 25 درصد مبلغ اولیه پیمان باشد، پیمانکار آن قسمت از کار را می‌تواند از تعهدات خود حذف کند یا منتظر باشد که کارفرما بعداً قسمت تحویل نشده را به وی تحویل دهد.
ثانیاً: اگر قسمت‌های تحویل نشدۀ کارگاه بیش از 25 درصد مبلغ اولیه پیمان باشد پیمانکار مخیر است به انجام کار با حذف قسمت‌های مزبور یا اعلام خاتمه‌ی پیمان.
پس اگر مثلاً 40 درصد مبلغ کارهای پیش‌بینی شده در اثر تحویل نشدن قسمت‌هایی از کارگاه توسط کارفرما، از ناحیه پیمانکار حذف و او با انجام باقی مانده‌ی کار نسبت به کارهایی که ارزش آنها 60 درصد مبلغ اولیه پیمان مدیریت است، موافق باشد، به همان نسبت مبلغ اولیه‌ی پیمان مدیریت کاهش خواهد یافت.
این است که تبصره 1 بند ب ماده 29 شرایط عمومی پیمان مدیریت می گوید: " در صورت حذف قسمت‌هایی از کار به استناد بند (ج) ماده 28، برای تعیین حد افزایش یا کاهش مقادیر طبق بندهای 1 و 2، بجای مبلغ اولیه پیمان، مبلغ اولیه پیمان پس از کسر مبلغ کارهای حذف شده، بوسیله پیمانکار، ملاک قرار می گیرد."
مبلغ نهایی پیمان مدیریت
گفتیم برای زدودن تناقص یا ابهام از "مبلغ پیمان مدیریت" و "مبلغ اولیه" پیمان باید به تعریف مبلغ نهایی پیمان توجه کرد. در تعریف آن، بند (ج) ماده 14 شرایط عمومی پیمان چنین مقرر می دارد: "مبلغ نهایی پیمان، مبلغ درج شده در ماده 3 موافقتنامه و تغییرات احتمالی است که بر اساس اسناد و مدارک پیمان، در آن ایجاد میشود."
بدین ترتیب، می‌توان اینگونه نتیجه گرفت که مبلغ واقعی پیمان همان مبلغ نهایی است ولی چون در اثنای عملیات اجرایی تغییرات احتمالی ممکن است در مقادیر کار و قیمت جدید رخ دهد که در مبلغ اولیه‌ی پیمان مؤثر واقع شود لذا نمی‌توان مبلغ اولیه را به عنوان مبلغ واقعی پیمان مدیریت قلمداد نمود.
پس باید منتظر بود پس از پایان کار با احتساب تغییرات احتمالی ایجاد شده در مقدار کارها و احیاناً قیمت جدید، قیمت نهایی را به دست آورد که آن را قیمت تمام شدۀ پیمان یا "مبلغ پیمان" می نامند.
ضریب پیمان
اگر مبلغ اولیه‌ی پیمان را که در ماده 3 موافقتنامه مطابق قیمت پیشنهادی پیمانکار درج شده، به مبلغ برآورد هزینهی اجرای کار که کارفرما پیش از برگزاری مناقصه در اسناد مناقصه آورده، تقسیم کنیم، ضریب پیمان به دست می‌آید.
در بند (د) ماده 14 شرایط عمومی پیمان مدیریت ضریب پیمان به صورت خلاصه و موجز چنین تعریف شده است: "ضریب پیمان، حاصل تقسیم مبلغ اولیه پیمان به مبلغ برآورد هزینه اجرای کار است."
پس، همانطوری که پیشتر گفتیم اگر مبلغ اولیه پیمان 5,800,000,000 ریال باشد که پیمانکار در زمان مناقصه آن را به کارفرما پیشنهاد داده و هزینهی برآورد اجرای کار مبلغ 5,000,000,000 ریال باشد که کارفرما آن را پیش از مناقصه به دست آورده و در اسناد مناقصه درج کرده می‌توان با تقسیم عدد 5,800,000,000 ریال به عدد 5,000,000,000 ریال، ضریب پیمان را به عدد 1.16 پلوس به دست آورد.
کارکرد ضریب پیمان در پرداخت صورت وضعیت‌ها نمود پیدا می‌کند. یعنی وقتی پیمانکار در پایان هر ماه صورت وضعیت خود را به مهندس مشاور تقدیم می‌نماید، مهندس مشاور بر اساس کارکرد ماهانه‌ی او و با ملاحظه فهرست بها و اعمال ضریب پیمان مدیریت، و نیز کسر کسورات قانونی، مبلغ قابل پرداخت را به کارفرما اعلام می‌کند تا مبنای پرداخت صورت وضعیت وقت وی قرار گیرد.
ضریب پیمان باید ذیل ماده 3 موافقتنامه در جای خالی مخصوص قید و نوشته شود.
سایر ضریب‌های پیمان
علاوه بر ضریب پیمان، ضرایب دیگری نیز در پیمان قابل ملاحظه است. منتها این ضرایب به صراحت در شرایط عمومی پیمان نیامده اما به استناد بند (و) ماده 2 موافقتنامه که دستورالعمل‌ها نیز از اسناد و مدارک پیمان به شمار می‌روند، در بخشنامه‌ها و دستورالعمل‌های صادر شده از سوی سازمان برنامه و بودجه به ضرایب مورد بحث اشاره شده است.
این ضرایب را می‌توان به دو قسم کلی تقسیم کرد:
الف- ضرایب عام
ب- ضرایب خاص
ضرایب عام
ضرایب عام در کلیه پیمان‌ها به صورت عمومی قابل ملاحظه است. مانند "ضریب پیشنهادی پیمانکار" که خود نیز در دو نوع است:
- ضریب پیشنهاد "کلی"
- ضریب پیشنهاد "جزئی (فصل)".
این دو نوع ضریب عام در واقع از نرخ پیمان به دست می‌آید که توضیح آن را پیش از این به عنوان "ضریب پیمان" دیدیم.
یعنی ضریبی که در اثر پلوس و مینوس به دست آمده از طریق پیشنهاد قیمت پیمانکار در زمان برگزاری مناقصه می‌توان ملاحظه کرد. گاهی این ضریب به صورت کلی و گاهی به صورت جزئی یا فصل به فصل است.
یکی دیگر از ضرایب عام، "ضریب منطقه‌ای" است که در بخشنامه‌ی شماره 69416/94 مورخ 30/04/94 به آن اشاره شده و منظور از منطقه، منطقه‌ی عملیات اجرایی پیمان مدیریت است که شرایط آب و هوایی می‌تواند در انجام کار و مبلغ پیمان مؤثر باشد.
از دیگر ضرایب عام "ضرایب بالا سری" است که در کلیات فهارس بها که از طرف سازمان برنامه و بودجه منتشر گردیده در مورد آن توضیح لازم داده شده است.
اصولاً ضریب بالاسری در طرح‌های تملک دارایی‌های سرمایه‌ای (عمرانی) با طرح‌های غیر تملک دارایی‌های سرمایه‌ای متفاوت است. ضریب بالاسری در طرح‌های تملک دارایی‌های سرمایه‌ای (عمرانی) 3/1 است ولی در غیر آن 43/1 تعیین شده است.
ضرایب خاص
از آنجا که موضوعات پیمان دارای رشته‌های متنوعی است لذا هر پیمانی در موضوع خاص خود می‌تواند دارای ضرایب متفاوتی باشد.
مثلاً در فهرست بهای رشته ابنیه از "ضریب طبقات (ارتفاع) نام برده شده است.
هرگاه در پیمانی ضریب طبقات پیش‌بینی شود، هنگام محاسبه‌ی صورت وضعیت‌های پیمانکار ضریب طبقات نیز باید در مطالبات پیمانکار اعمال و به وی پرداخت شود.
زیرا هر چه به تعداد طبقات یک ساختمان اضافه شود به همان نسبت اجرای کار برای پیمانکار دشوارتر و طبیعتاً پرهزینه‌تر است. بنابراین، نحوه‌ی عملیات اجرایی برای یک ساختمان دو طبقه با یک ساختمان پانزده طبقه یکسان نیست و عدالت ایجاب می‌کند که پیمانکاری که مشغول احداث ساختمان پانزده طبقه است، مبلغ بیشتری نسبت به پیمانکاری که در حالت احداث ساختمان دو طبقه است، دریافت دارد.
"ضریب سهولت اجرا" در فهرست بهای شبکه جمع آوری و انتقال فاضلاب یکی از ضرایب خاص به شمار می آید.
همچنین "ضریب سختی اجرای کار" در فهرست بهای واحد پایه‌ی رشته خطوط انتقال آب، از دیگر ضرایب خاص در آن رشته محسوب میشود.
نیز،"ضریب صعوبت کار در ترافیک" ضریب خاصی است که می‌توان آن را در فهرست بهای رشته‌ی راه و باند فرودگاه مشاهده کرد.
نرخ پیمان
تعرفی که بند (ه) ماده 14 از نرخ پیمان کرده چنین است:" نرخ پیمان، در مورد هریک از اقلام کار، عبارت از بهای واحد آن قلم کار در فهرست بهای منضم به پیمان با اعمال ضریب پیمان و ضریب‌های پیش‌بینی شده در فهرست بها و مقادیر کار است."
در خصوص نرخ پیمان مثال زیر می تواند روشن‌گر باشد:
در یک پیمانی فهرست بهای منضم به پیمان، فهرست بهای واحد پایه‌ی رشته‌ی ابنیه 1392 است.
در ردیف شماره 080101 فهرست بهای مذکور شرح کالا و خدمات "تهیه و اجرای بتن با شن و ماسه طبیعی یا شکسته، با 100 کیلوگرم سیمان در مترمکعب بتن مبلغ 452.500 ریال است. مقدار لازم در آن پیمان 110 متر مکعب است."
از طرفی ضریب جز فصل (پیشنهادی پیمانکار) مساوی است با 1.07 و ضریب بالاسری عبارت است از عدد 1.30 شاخص مبنای پیمان در سه ماهه‌ی چهارم سال 91 مساوی است با عدد 406.7 و شاخص انجام کار در سه ماهه‌ی دوم سال 1392 عدد 459.7 است.
پس اگر عدد 459.7 (شاخص مبنای پیمان در سه ماهه چهارم سال 91 را به عدد 406.7 (شاخص انجام کار در سه ماهه دوم سال 1392) تقسیم کنیم، عدد 0.1303 به عنوان ضریب تعدیل به دست می‌آید.
(ضریب تعدیل 0.1303 = 1 _459.7 ÷ 406.7)
در نتیجه نرخ پیمان برای آیتم شماره 080101 به شرح پیشگفته مطابق رابطه ذیل خواهد بود:
ریال 711.442 = 1303 × 1.30 × 1.07 × 452.500
در محاسبه ضریب تعدیل فوق فرض بر این استوار گردیده است که پیمان در مدت اولیه‌ی خود به پایان خواهد رسید وگرنه در صورت افزایش قیمت‌ها ضریب تعدیل نیز تغییر خواهد کرد.
بنابراین نرخ پیمان همواره ثابت است ولی ضریب تعدیل فوق بر این استوار گردیده است که پیمان در مدت اولیه‌ی خود به پایان خواهد رسید وگرنه در صورت افزایش قیمت‌ها ضریب تعدیل نیز تغییر خواهد کرد.
بنابراین نرخ پیمان همواره ثابت است ولی ضریب تعدیل ممکن است در اثر تغییر قیمت‌ها، تغییر کند. از آنجا که نرخ پیمان همیشه ثابت است و تغییر پیدا نمی‌کند لذا کاربرد "نرخ پیمان" را می‌توان در سایر ماده‌های شرایط شرایط پیمان، به ویژه ماده 29 به عینه مشاهده کرد:
بند (الف) ماده 29 -"...پیمانکار با دریافت ابلاغ تغییر مقادیر کار، موظف به انجام کار با نرخ پیمان است...".
تبصره‌ی جزء (1) بند الف ماده 29 "اگر نرخ پیمان مشمول تعدیل آحادبها باشد، برای محاسبه افزایش مبلغ پیمان به سبب قیمت‌های جدید، ابتدا قیمت‌های جدید به مبنای نرخ پیمان تبدیل میشود و سپس ملاک محاسبه قرار می‌گیرد."
جزء (2) بند (الف) ماده 29 - "جمع مبلغ مربوط به کاهش مقادیر و حذف آنها نباید از 25 درصد مبلغ اولیه پیمان بیشتر شود. اگر این مبلغ از حد تعیین شده بیشتر شود و پیمانکار با اتمام کار با نرخ پیمان موافق باشد، عملیات موضوع پیمان در چارچوب پیمان انجام میشود."
بند (ب) ماده 29- "در صورتی که پس از تکمیل کار و تصویب صورت وضعیت قطعی مشخص شود، مقادیر کار بدون آنکه از سوی کارفرما کم شده باشد، نسبت به مقادیر منضم به پیمان کاهش بیش از حد تعیین شده در بند (الف-2) داشته باشد، در این حالت نیز نرخ پیمان ملاک عمل است."
نکته‌ی دیگر آنکه: گرچه طبق تعریف مندرج در بند (ه) ماده 14 شرایط عمومی پیمان "نرخ پیمان در مورد هر یک از اقلام کار، عبارت از بهای واحد آن قلم کار در فهرست بهای منضم به پیمان با اعمال ضریب و ضریب‌های پیش‌بینی شده در فهرست بها و مقادیر کار است."
اما برابر بند (ب) ماده 29 شرایط عمومی پیمان "در صورتی که پس از تکمیل کار و تصویب صورت وضعیت قطعی مشخص شود، مقادیر کار بدون آنکه از سوی کارفرما کم شده باشد، نسبت به مقادیر منضم به پیمان کاهشی بیش از حد تعیین شده در بند (الف – 2) داشته باشد، در این حالت نیز نرخ پیمان ملاک عمل است."
به بیان دیگر اگر در پایان کار و در زمانی که در صورت وضعیت قطعی به تصویب کارفرما رسیده اما معلوم شود که بنا به هر علت و دلیلی مقادیر کار بدون دستور کارفرما یا مهندس مشاور کم شده و این کاهش بیش از 25 درصد مبلغ اولیه پیمان مدیریت باشد نمی‌توان بعداً نرخ پیمان مدیریت را تغییر داد و دریافتی‌های پیمانکار را دوباره محاسبه و کاهش داد.
زیرا، یکی از شاخص‌های تعیین نرخ پیمان که اقلام کار و فهرست بهای منضم به پیمان است در واقع تغییر یافته است. اما، برای جلوگیری از بهم ریختگی نظام مالی سابق که به پیمانکار پرداخت شده نمی‌توان چنین حالتی را مجدداً به عقب بازگرداند و دوباره محاسبات را از نو انجام داد به ویژه آنکه در این واقعه، پیمانکار تقصیر یا قصوری نیز نداشته باشد. شاید چنین امری ناشی از برآورد نادرست هزینهی اجرای کار، از طرف کارفرما بوده است.
متوسط کارکرد فرضی ماهانه
متوسط کارکرد فرضی ماهانه در بند (و) ماده 14 شرایط عمومی پیمان بدین صورت تعریف شده: "متوسط کارکرد فرضی ماهانه، عبارت از حاصل تقسیم مبلغ اولیه پیمان مدیریت به مدت اولیه پیمان است."
گفتیم مبلغ اولیه‌ی پیمان همان مبلغ درج شده در ماده 3 موافقتنامه است. اگر مبلغ اولیه مندرج در ماده 3 موافقتنامه را به مدت اولیه پیمان که در بند (ب) ماده 4 موافقتنامه درج شده، تقسیم کنیم، متوسط کارکرد فرضی ماهانه به دست می‌آید.
به عنوان مثال اگر مبلغ اولیه پیمان 4,200,000,000 ریال و مدت اولیه پیمان (6 ماه) تقسیم کنیم عدد 700,000,000 ریال به عنوان متوسط کارکرد فرضی ماهانه پیمان به دست می‌آید.
آثار کارکرد فرضی ماهانه را می‌توان در بند (ب) ماده 49 شرایط عمومی پیمان ملاحظه کرد. آنجا که می‌گویند: "اگر به دستور کارفرما، قسمتی از کار متوقف شود، بابت هزینه‌های پیشگفته (هزینه‌های بالاسری پیمانکار) در مدت تعلیق، ماهانه مبلغی معادل 10 درصد متوسط کارکرد فرضی ماهانه، به تناسب مبلغ کار متوقف شده، به پیمانکار پرداخت می شود."
گروه ساختمانی مانکس با افتخار خدمات طراحی نقشه ساختمان و نمای ساختمان را در انواع کاربری های مختلف از جمله مسکونی، تجاری، اداری، آموزشی، درمانی و ... ارائه می دهد.
ما با بهره مندی از تیمی مجرب و متخصص از مهندسان معمار و طراحان خلاق، تجربه ی چندین ساله در زمینه طراحی و اجرا و استفاده از جدیدترین نرم افزارهای طراحی، آماده ایم تا نقشه های ساختمانی شما را با دقت بالا، ظرافت و زیبایی و مطابق با آخرین استانداردها و ضوابط نظام مهندسی طراحی نماییم.
