طراحی سازه بتنی
آگوست 29, 2023
پروانه مجری ساختمان چگونه اخذ می‌شود ؟
سپتامبر 4, 2023
در این مقاله سعی داریم به تعریف و بررسی قرارداد پیمانکاری بپردازیم. به این منظور در ابتدا به عنوان مقدمه تعاریف زیر را بیان می نماییم:
تعاریف پایه در قرارداد پیمانکاری
تعریف پیمان
پیمان به معنای تعهداتی‌ست که طرفین یک قرارداد بر اساس اسناد و مدارک نسبت به اجرای مسئولیت‌های قراردادی خویش دارا می‌باشند و به نوعی موافقت نامه‌ی طرفین محسوب می‌شود.
تعریف کارفرما
شخصی است اعم از حقیقی یا حقوقی که به عنوان یکی از طرفین قرارداد پیمانکاری در مقابل پیمانکار قرار می‌گیرد و انجام خدمتی را در یک موعد زمانی معین از پیمانکار ضمن ارائه‌ی دستمزد، درخواست می نماید.
تعریف پیمانکار
مطابق ماده شرایط عمومی پیمان، پیمانکار شخص حقیقی یا حقوقی است که یکی از طرفین قرارداد می‌باشد و مطابق اسناد و مدارک، اجرای پیمان را متعهد شده است.
با توجه به این موضوع که پیمانکار می‌تواند وظایف خویش را به شخص دیگری جهت اجرا تفویض و واگذار نماید، پیمانکار به دو دسته تقسیم می‌شود :
- پیمانکار عمومی: شخصی است اعم از حقیقی یا حقوقی که طرف قرارداد با کارفرما می‌باشد تا با تکیه بر دانش و تخصص خویش، موضوع مورد توافق بین طرفین قرارداد را به اجرا رساند. مانند مدیریت پیمان
- پیمانکار جزء : شخصی است که بخشی از اجرای پروژه توسط پیمانکار عمومی به او واگذار می‌شود و اجرای جزئی از پروژه را متعهد می‌شود مانند نقاش ساختمان.
پیمانکاران، شرکت‌ها ، دفاتر و فروشندگان تجهیزات و مصالح ساختمانی
جهت همکاری با گروه مانکس می‌توانند رزومه، کاتالوگ، بروشور و یا لیست قیمت خود را با پرکردن فرم زیر ارسال نمایند.
ارتباط با گروه ساختمانی مانکس
قرارداد پیمانکاری چیست ؟
باتوجه به تعاریف فوق الذکر، قرارداد پیمانکاری قراردادی‌ست که در آن پیمانکار در برابر یک مبلغ مشخص، متعهد به انجام تعهد و خدمتی در برابر کارفرما، یعنی طرف دیگر قرارداد پیمانکاری، در یک زمان مشخص می‌شود.
در قرارداد مذکور می‌بایست کلیه تعهدات پیمانکار به تفصیل و به صورت دقیق مشخص شود و همچنین مدت زمان انجام تعهدات مزبور و دستمزد پیمانکار نیز دقیق تعیین گردد؛ زیرا در غیر اینصورت برای پیمانکار الزامی جهت اجرا وجود نخواهد داشت.
انواع قرارداد پیمانکاری
- قرارداد پیمانکاری بر اساس روش اجرای پروژه
- قرارداد پیمانکاری بر اساس براساس قرارداد خرید خدمات تخصصی یکپارچه
- بر اساس قراردادهای مبتنی بر کارایی انرژی (ESCO)
- بر اساس قراردادهای بیع متقابل
- قرارداد پیمانکاری مبتنی بر روش‌های تأمین مالی
- قراردادهای پیمانکاری بر اساس شرایط عمومی پیمان
- قراردادهای پیمانکاری بر اساس احتساب حق بیمه
قرارداد پیمانکاری بر اساس روش اجرای پروژه :
- روش تک عاملی :
در این روش بیشتر مسئولیت اعم از مدیریت، طراحی و اجرا به کارفرما واگذار می‌گردد بنابراین در این نوع قرارداد، کارفرما از مسئولیت بیشتری نسبت به پیمانکار برخوردار است و برای پروژه‌های ساده و کوچک مفید است، همچنین بدین جهت که بار مسئولیت کارفرما به مراتب از پیمانکار سنگین‌تر است، مدیران و کارفرمایان با تجربه حدالامکان از این روش استفاده نمی‌کنند. - روش دو عاملی :
در این روش عملیات طراحی و ساخت خانه بر عهده پیمانکار می‌باشد و کارفرما صرفا نقش مدیریتی و تأیید مراحل اجرایی را دارد، در این روش عمده تعهدات بر عهده پیمانکار است. همانطور که از نام این روش مشخص است، در این قرارداد دو نفر دخیل هستند و هر دو تعهداتی را بر عهده دارند. کار اجرایی بر عهده پیمانکار و کار مدیریتی و نظارتی بر عهده کارفرما می‌باشد و به همین جهت روش دو عاملی نامیده می‌شود. - روش سه عاملی :
در این روش طی قراردادهای مستقل و جداگانه، عملیات طراحی از جانب کارفرما به مشاور واگذار می‌شود و عملیات ساخت در اختیار شخص پیمانکار می‌باشد و نظارت کار نیز بر عهده مشاور است. در این روش پس از نهایی شدن طرح، اسناد مناقصه توسط مشاور تهیه می‌شود. پس از طی تشریفات خاص جهت اجرا به پیمانکار واگذار می‌شود. در این روش نیز با توجه به دخیل بودن سه نفر کارفرما، پیمانکار و مشاور از آغاز تا پایان قرارداد، این نوع قرارداد روش سه عاملی تعریف شده است. این حالت پرکاربردترین روش در ایران است.
پیمان مدیریت نیز که قراردادی پیمانکاری جهت ساخت و ساز ساختمان می‌باشد جز این دسته از قراردادهای پیمانکاری است. - روش چهار عاملی :
در این روش کارفرما مسئولیت‌های خود از جهت هماهنگی بین طراحی و اجرا به شخص دیگری به عنوان مدیر واگذار می‌کند و این روش قرارداد پیانکاری دارای چهار رکن اصلی کارفرما، مدیر ، پیمانکار و مشاور می‌باشد.
قرارداد پیمانکاری بر اساس روش طراحی و ساخت (EPC) :
در این روش انجام کلیه عملیات اعم از مدیریتی، طراحی، اجرایی بر عهده پیمانکار است. در واقع کارفرما کلیه خواسته‌های خویش را به پیمانکار اعلام و ضمن قرارداد در خصوص آنها توافق می‌نماید و پس از تکمیل پروژه، کار را از پیمانکار تحویل می‌گیرد. پیمانکار می‌تواند در این مورد امور را به صورت جزئی به پیمانکار جزء واگذار نماید و یا نماینده‌ای از جانب خود جهت نظارت بر امور تعیین کند.
قراردادهای EC : در این قرارداد طراحی و ساخت به عهده پیمانکار است اما تأمین تجهیزات به عهده او نمی‌باشد.
قراردادهای PC : در این قرارداد طراحی توسط شخص دیگری انجام می‌شود و ساخت و تأمین تجهیزات، بر عهده پیمانکار است.
قرارداد پیمانکاری بر اساس براساس قرارداد خرید خدمات تخصصی یکپارچه
در این نوع قرارداد پیمانکاری، ساخت و بهره برداری پروژه در مدتی تعیین شده توسط شرکت پروژه انجام شده و انتقال آن به کارفرما بعد از گذشتن مدت مشخصی در ازای دریافت هزینه انجام می شود. این قراردادها را به انواع مختلفی از جمله موارد زیر نامگذاری می‌کنند:
- ساخت،بهره برداری و واگذاری (BOT)
- طراحی،ساخت،بهره برداری (DBO)
- ساخت،مالکیت،بهره برداری و واگذاری (BOOT)
- طراحی،ساخت،تأمین منابع،بهره برداری(DBFO)
- ساخت،مالکیت ،بهره برداری(BOO)
- ساخت،واگذاری ،بهره برداری(BTO)
- بازسازی،مالکیت،راه اندازی(ROO)
- ساخت،اجاره و واگذاری (BLT)
- نوسازی،بهره برداری ،مالکیت و واگذاری(MOOT)
- طراحی ،ساخت،بهره برداری و واگذاری(DBOT)
قراردادهای مبتنی بر کارایی انرژی (ESCO) :
یکی از مواردی مهمی که موجب بهینه سازی مصرف انرژی می‌شود قراردادهای مبتنی بر مصرف انرژی است و این قراردادها بر اساس مبلغ ثابت و مشخص تنظیم نمی‌گردند بلکه به اندازه صرفه‌جویی انجام شده پرداختی نیز صورت می‌گیرد.
در قرارداد منعقده شرکت خدمات انرژی رأسا اقدام به سرمایه گذاری می‌نماید و مشتری فقط در طول قرارداد، بخشی از صرفه جویی حاصله در هزینه‌ی انرژی را به شرکت پرداخت می‌کند و پس از پایان قرارداد مالکیت تجهیزات نصب شده را به دست می آورد.
قراردادهای بیع متقابل :
این قرارداد شامل چند قرارداد مستقل است که در کنار هم یک قرارداد واحد را تشکیل می‌دهند، به این صورت که یک شرکت خارجی کلیه وجوه سرمایه گذاری، نصب تجهیزات، راه اندازی و انتقال تکنولوژی را بر عهده می‌گیرد؛ پس از اتمام راه اندازی این پروژه به کشور میزبان واگذار می‌گردد و بازگشت سرمایه و سود سرمایه از طریق فروش کالا و خدمات حاصل می‌شود.
قرارداد پیمانکاری مبتنی بر روش‌های تأمین مالی
بر اساس اینکه مرجع تأمین کننده مالی در قراردادهای پیمانکاری چیست دسته بندی زیر را داریم:
- بخش دولتی :
- اعتبارات کمک دارایی‌های سرمایه‌ایی
- اعتبارات هزینه‌ایی
- بخش خصوصی
- مشارکت بخش دولتی و خصوصی قراردادهای (ppp)
- بخش عمومی (سهام،اوراق مشارکت و…)
- روش تأمین مالی قراردادهای پیمانکاری از طریق سازمانی یا پروژه ایی
- سرمایه گذاری خارجی
- تأمین مالی پروژه‌ایی (پروژه محور)
- روش تأمین مالی قراردادهای پیمانکاری از طریق استقراض (تسهیلات)
- روش تأمین مالی با ترکیب منابع تأمین مالی
- تأمین مالی سازمانی یا شرکتی (بنگاه محور)
- روش تأمین مالی از طریق قراردادهای خدمات تخصصی (bot)
- روش تأمین مالی قراردادهای پیمانکاری از طریق بازار پولی و سرمایه‌ایی
- روش تأمین مالی به صورت بیع متقابل
- روش تأمین مالی به صورت سازمان یافته
- روش تأمین مالی از طریق کنسرسیوم
- روش تأمین مالی از طریق سرمایه گذاری مشترک (j.v)
- روش تأمین مالی به صورت سندیکایی
انواع قراردادهای پیمانکاری با توجه به شرایط عمومی پیمان :
- برای خریدهای خارجی (P) قرارداد همسان خرید تجهیزات
- برای خریدهای داخلی (P) قرارداد خرید تجهیزات
- قراردادهای همسان طرح و ساخت غیرصنعتی (DB)
- برای کارهای صنعتی (EP) قرارداد پیمان های مهندسی، تأمین کالا و تجهیزات به صورت توأم
- موافقتنامه قراردادهای خدمات مشاوره ژئوتیک و مقاومت مصالح
- موافقتنامه، شرایط عمومی و شرایط خصوصی پیمان ( نشریه 4311)
- موافقتنامه قراردادهای نقشه برداری
- انعقاد پیمان بر اساس فهرست تجمیع شده راه، باند فرودگاه، زیرسازی راه آهن
- انعقاد پیمان اجرای کارهای ساختمانی به صورت سر جمع
انواع قراردادهای پیمانکاری با توجه به احتساب حق بیمه
-
قرارداد پیمانکاری مشمول ضوابط طرح‌های عمرانی
-
قرارداد پیمانکاری غیر عمرانی
-
قرارداد پیمانکاری بر اساس استخدام یا عدم استخدام نیروی کار
بررسی قرارداد پیمانکاری از نظر تقسیم بندی انواع عقود :
قراردارد پیمانکاری عقد لازم و جایز است :
در یک نوع از تقسیم بندی، عقود به دو دسته لازم و جایز تقسیم می‌شوند:
عقد لازم: مطابق ماده 185 قانون مدنی عقدی است که هیچ کدام از طرفین نمی‌توانند آن را فسخ نمایند مگر در موارد معینه.
عقد جایز: مطابق ماده 186 قانون مدنی عقدی‌ست که هر کدام از طرفین در هر زمان می‌توانند اقدام به فسخ آن نمایند.
مطابق ماده 219 قانون مدنی اصل بر لزوم قراردادهاست، یعنی هر زمان بین لازم و یا جایز بودن عقدی تردید شود بر اساس اصاله الزوم اصل بر لازم بودن و متعاقبا عدم فسخ از جانب یکی از طرفین می‌باشد.
بر اساس نص ماده 219 : « عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد بین متعاملین و قائم مقام آنها لازم الاتباع است مگر اینکه به رضای طرفین اقاله و یا به علت قانونی فسخ شود.»
بنابر توضیح فوق الذکر قرارداد پیمانکاری هم لازم و هم جایز است، بدین شرح که از جانب پیمانکار یک عقد لازم و ایشان نمی‌توانند اقدام به فسخ قرارداد نمایند مگر بر اساس جهات و استثنائات قانونی و از جانب کارفرما مطابق ماده 48 شرایط عمومی پیمان یک عقد جایز است و ایشان می‌توانند در هر زمان اقدام به فسخ قرارداد پیمانکاری نمایند.
قراردارد پیمانکاری می‌تواند هم یک عقد معین و هم نامعین باشد :
عقد معین : عقدی است که توسط قانونگذار و در قانون دارای نام مشخص و قواعد اختصاصی مربوط به خود می‌باشد و متعاقدین باید علاوه بر رعایت شرایط عمومی صحت قراردادها، شرایط و قواعد اختصاصی را نیز رعایت نمایند، از جمله این عقود: عقد بیع، عقد اجاره، عقد کفالت ، عقد نکاح و .....
عقد نامعین : عقدی است که توسط قانونگذار و در قانون دارای نام و قواعد اختصاصی مربوط به خود نمی‌باشد و متعاقدین صرفا ملزم به رعایت شرایط عمومی و اساسی صحت قراردادها می‌باشند؛ مانند قرارداد مشارکت در ساخت .
بنابر توضیحات فوق الذکر، در خصوص قراردادهای پیمانکاری با عنایت به مفاد قرارداد منعقده فی مابین طرفین، اغلب به صورت عقد نامعین و تابع ماده 10 قانون مدنی و پیرو اصل حاکمیت اراده منعقد می‌گردد، اما گاهی اوقات نیز متناسب با تعهدات و تراضی متعاقدین با یکدیگر می‌توان قرارداد مذکور را به یکی از عقود معین نزدیک کرد و از قواعد مربوط به آن در خصوص آثار بهره برد. در واقع فایده تقسیم عقود به معین و نامعین نیز در همین است که زمانی که به عنوان یک عقد معین قلمداد گردد می‌شود علی‌رغم شرایط عمومی و اساسی صحت معاملات از شرایط و قواعد اختصاصی مربوط به آن عقد نیز بهره جست و اما چنانچه به صورت نامعین باشد باید صرفاً بنابر قواعد و شرایط اساسی و عمومی صحت معاملات تعبیر گردد.
قراردارد پیمانکاری یک عقد عهدی می‌باشد :
در یک تقسیم بندی دیگر عقود به تملیکی و عهدی تقسیم می‌شوند:
عقد تملیکی : عقدی است که اثر اصلی و مستقیم آن موجب انتقال مالکیت و تملیک می‌شود .
عقد عهدی : عقدی است که اثر اصلی و مستقیم آن ایجاد تعهد می‌باشد.
بر این اساس با توجه به ماهیت و مفاد قرارداد پیمانکاری و دلالت بر این موضوع که در قرارداد مزبور اصولاً پیمانکار در برابر کارفرما متعهد به ارائه‌ی خدماتی می‌شود و در مقابل کارفرما متعهد به پرداخت دستمزد و حق الزحمه است، یک نوع عقد عهدی می‌باشد.
قراردارد پیمانکاری یک عقد معوض می‌باشد :
در یک تقسیم بندی دیگر عقود به معوض و مجانی تقسیم می‌شوند :
عقد معوض : عقدی‌است که هر یک از متعاقدین مورد معامله ای می دهند؛ و هر یک از طرفین متعهد به تملیک عوض یا انجام تعهدی در برابر طرف دیگر می‌باشند.
عقد مجانی : عقدی‌است که فقط یکی از متعاقدین مورد معامله‌ای می‌دهد و صرفاً یکی از طرفین مالی را به دیگری تملیک می‌نماید یا تعهدی را بر عهده می‌گیرد.
بر اساس تعاریف فوق، با عنایت به ماهیت و مفاد عقد مزبور، پیمانکاری یک عقد معوض می‌باشد. زیرا در عقد مزبور، پیمانکار متعهد به ارائه‌ی خدمات و انجام تعهداتی می‌گردد و در مقابل هزینه‌ی خدمات مزبور توسط کارفرما پرداخت می‌شود، بنابراین هر دو طرف دارای آورده و مورد معامله‌ای بوده و به صورت رایگان و مجانی نمی‌باشد.
قراردارد پیمانکاری یک عقد تشریفاتی می‌باشد :
عقود در یک تقسیم بندی دیگر به عقود تشریفاتی و رضایی تقسیم بندی می‌شوند :
عقد رضایی : عقدی است که در آن صرف رضایت متعاقدین جهت انعقاد آن کافی می‌باشد.
عقد تشریفاتی : عقدی است که در آن علاوه بر رضایت متعاقدین، رعایت تشریفاتی نیز لازم است تا عقد منعقد و از اعتبار برخوردار باشد.
بنابر توضیحات فوق و با عنایت به ماهیت و مفاد قرارداد مذکور، پیمانکاری یک عقد تشریفاتی می‌باشد؛ زیرا علی‌رغم برگزاری مناقصه که مقدمه انعقاد پیمان است، می‌بایست در چهارچوب قرارداد متحدالشکل تحت عنوان موافقتنامه شرایط عمومی و شرایط خصوصی پیمان تنظیم شود و الزام مزبور بر اساس ماده 23 قانون برنامه و بودجه طی بخشنامه‌ای به کلیه دستگاه های اجرایی ابلاغ شده است. بر همین مبنا چنانچه پیمانی خارج از این چهارچوب و بدون رعایت این موارد منعقد شود، باطل و از درجه اعتبار ساقط است.
قراردارد پیمانکاری یک عقد مستمر می‌باشد :
در یک تقسیم بندی دیگر، عقود به مستمر و فوری تقسیم می‌شوند :
عقد مستمر: عقدی است که دارای مدت است و تعهدات ناشی از آن در طول زمان اجرا و کامل می‌گردد.
عقد فوری : عقد فوری یا آنی عقدی است که اثر خود را فوراً و در لحظه می‌گذارد و نیاز به گذشت زمان و دارای مدت نمی‌باشد.
بنابر تعاریف فوق، پیمان یک نوع عقد مستمر است زیرا تعهدات پیمانکار در چندین مرحله و با گذشت زمان انجام می‌شود و همچنین کارفرما نیز هزینه و مبالغ را طی چندین مرحله پرداخت می‌نماید.
روش های تأمین مالی قراردادهای پیمانکاری بر حسب مرجع تأمین کننده منابع :
- بخش دولتی
- اعتبارات کمک دارایی‌های سرمایه‌ای
- اعتبارات هزینه‌ای
- بخش خصوصی
- بخش عمومی ( سهام / اوراق مشارکت و ..... )
- مشارکت بخش دولتی و خصوصی
- سرمایه گذاری‌های خارجی
گروه ساختمانی مانکس با سال ها تجربه در طراحی و اجرای نماهای ساختمان، می تواند به شما در خلق نمای رویایی تان کمک کند.
ما با استفاده از بهترین متریال و به‌روزترین تکنیک‌ها، نمایه‌ای چشم‌نواز و ماندگار برای ساختمان شما خلق می‌کنیم که نه تنها زیبایی آن را دوچندان می‌کند، بلکه ارزش آن را نیز افزایش می‌دهد.
خدمات ما شامل:
- طراحی و اجرای انواع نماهای مدرن و کلاسیک
- استفاده از متریال های با کیفیت و بادوام
- اجرای دقیق و ظریف توسط تیم مجرب
- قیمت های مناسب و رقابتی
برای مشاوره رایگان جهت داشتن زیباترین نمای ساختمان و دریافت اطلاعات بیشتر با ما تماس بگیرید.
