طراحی معماری
آگوست 16, 2023
طراحی سازه
آگوست 27, 2023
پروانه ساختمان یا جواز ساخت، مدرک رسمی از شهرداری می‌باشد که به موجب آن برای مالک یا پیمانکاری ساختمان اجازه صادر می‌شود که پروژه ساخت و ساز یا بازسازی را بر اساس چهارچوب تعیین شده در پروانه ساخت شروع نموده و به پایان برساند.
هر نوع عملیات ساخت و ساز بدون اینکه جواز ساخت برایش صادر شود غیر قانونی بوده و مراجع نظارتی در صورت مشاهده آن‌را متوقف می‌نمایند.
دلیل اصلی این استانداردها جهت حصول اطمینان صاحبان فعلی یا بعدی ساختمان از ایمنی آن می‌باشد.
اخذ جواز ساخت با توجه به دلایل اصلی که در ادامه عنوان می‌شود انجام می‌گیرد:
پروانه ساختمان به چه دلایلی مورد نیاز است؟
- حصول اطمینان مراجع قانونی از تطابق ساخت و ساز با مشخصات فنی
- رعایت اصول شهرسازی بر اساس آیین‌نامه‌ها و ضوابط طرح جامع شهری
- برخورداری ساختمان از ساخت و ساز مهندسی و اصولی
- بیمه بودن ساختمان و افرادی که در آن مشغول به کار هستند.
- امکان استفاده از تسهیلات بانکی
- پیشگیری از حوادث ساختمانی و ایمنی ساختمان
اخذ پروانه یا جواز ساخت چه زمانی الزامی‌ست ؟
برخی از پروژهای ساخت و ساز و یا نوسازی به مجوز نیاز ندارند و در این موارد تعمیرات و جایگزینی ساده بدست صاحب‌خانه یا پیمانکاران حرفه‌ای بدون اخذ جواز ساخت انجام می‌شود؛ اما مواردی همچون اضافه کردن بنا و یا انجام تغییرات عمده نیاز به جواز ساخت دارد.
اگر برای ساخت و ساز قرارداد مدیریت پیمان می‌بندید پیمانکاری که استخدام شده است مراحل صدور جواز ساخت را انجام می‌دهد و اگر مالک می‌خواهد خود پروانه ساختمان را اخذ کند باید به شهرداری منطقه درخواست پروانه ساخت را ارائه دهد.
در ضمن برخی از تغییرات ساخت و ساز حتماً نیاز به تأییدیه‌های متخصصین ساخت و ساز دارد و تنها توسط آنها انجام می‌شود برای مثال کار کردن روی خطوط گاز توسط صاحب‌خانه ممنوع است و در صورت انجام هر تغییرات یا بروز هر مشکلی باید مأمورین اداره گاز برای انجام عملیات در محل حاضر گردند.
موارد مورد نیاز جهت اخذ جواز ساخت برای هر منطقه بصورت جداگانه تدوین می‌گردد و برای اطمینان از موارد پروانه ساخت باید اطلاعات لازم را از شهرداری منطقه دریافت نمود و در برخی از مناطق برای کوچک‌ترین تغییرات ساخت مانند حیاط‌سازی نیز نیاز به اخذ جواز ساخت دارد.
انواع جواز ساخت
-
پروانه ساختمان :مجوز قانونی که از جانب شهرداری جهت هر نوع ساخت و ساز برای صاحبان املاک صادر می‌گردد.
-
جواز تخریب و نوسازی :جواز تخریب و نوسازی برای تخریب بنای قدیمی و ساخت و ساز بنای جدید بر طبق طرح تفصیلی صادر می‌گردد.
-
جواز اضافه اشکوب :جواز ساخت طبقات روی طبقات موجود که به آن توسعه بنا در ارتفاع می‌گویند.
-
جواز تبدیل :این نوع جواز ساخت جهت تبدیل یک واحد مسکونی به دو واحد یا تبدیل واحد مسکونی به اداری و یا تبدیل بخشی از مسکونی به واحد تجاری صادر می‌شود.
-
مجوز تغییرات و تعمیرات :پروانه‌ای که جهت انجام تعمیرات و تغییرات جزئی یا کلی صادر می‌شود.
-
جواز تمدید پروانه :اگر مهلت پروانه ساختمان بگذرد و در صورت عدم اتمام پروژه و یا عدم شروع عملیات ساختمانی از سوی مالک اعتبار پروانه تمدید و با همان مشخصات صادر می‌شود.
-
پروانه تغییر نقشه :اگر مالک تقاضای تغییرات یا جابجایی فضاها را داشته باشد در صورت عدم عملیات ساختمانی، مجوز تغییر نقشه صادر می‌گردد.
-
مجوز ابطال پروانه :اگر مالک درخواست ابطال پروانه ساخت صادر شده را داشته باشد؛ مجوز ابطال پروانه صادر می‌شود و با رعایت مقررات و ضوابط پرداختی‌های مالک برگردانده می‌شود.
-
جواز تعویض مهندس ناظر یا مجری :این مجوز نیز بنا به درخواست مالک و با رعایت نمودن مقررات، ضوابط و موافقت ناظر و مجری و مراجع ذیصلاح و معرفی نمودن ناظر و مجری جدید صادر می‌شود.
در جواز ساخت چه اطلاعاتی از بنا و سازه وجود دارد؟
- تعداد طبقات
- مساحت زیربنا
- کروکی زمین
- نوع اسکلت ساختمان
- شماره پلاک ثبتی
- مشخصات متقاضی صدور پروانه یا مالک حقیقی یا حقوقی
- نام مهندس یا مهندسین ناظر
- تاریخ صدور پروانه
مهلت شروع عملیات ساختمان سازی و اعتبار پروانه ساختمان اصولاً در صفحه اول پروانه درج می‌گردد و اگر در اجرای پروژه نیاز شود قابل تمدید نیز می‌باشد.
از طرفی صدور سند مالکیت نیز برای هر واحد مسکونی با ارائه پایان‌کار توسط ناظر و صدور پایان‌کار توسط مرجع صدور پروانه ساختمان امکان پذیر می‌گردد.
اگر مالک، ساختمان را بر طبق جواز ساخت آن نسازد و مرتکب تخلف شود و ناظر پروژه وظیفه دارد که گزارش تخلف را به مرجع صدور پروانه جهت متوقف نمودن اجرای پروژه اعلام نماید زیرا که رعایت مقررات ملی ساختمان در ساختمان‌ها امری ضروری‌ست.
مراحل صدور پروانه ساختمان
افرادی که می‌خواهند ساخت و ساز انجام دهند می‌توانند امروزه دفترچه‌هایی تحت عنوان شناسنامه ساختمان را از شهرداری دریافت نمایند. شناسنامه ساختمان شامل اطلاعات هویتی زیادی از ساختمان است :
مواردی همچون تاریخ صدور پروانه ساختمان، مشخصات زمین، محل احداث بنا، هویت مالکیت و نوع مالکیت او، محاسبات و تأسیسات قابل استفاده در ساختمان، ابعاد چهارگانه پلاک، استفاده مسکونی یا تجاری بنا، کروکی و مساحت زمین، وضعیت پارکینگ، مشخصات طبقات ساختمان، تغییرات و اصلاحات ساخت و ساز، شیوه تمدید عوارض گوناگون همانند عوارض شهرداری و عوارض نوسازی، گواهی عدم خلاف و گواهی پایان کار.
و برای اخذ انواع مجوز ساخت و ساز نیز باید مراحل زیر را طی کرد:
1. تشکیل پرونده
2. صدور دستور بازدید از ملک
ادامه روال پرونده صدور جواز توسط مسئولان شهرداری انجام می‌شود؛ یکی از کارکنان شهرداری برای بازدید از ملک مأمور می‌شود تا ابعاد ملک، عرض خیابان، بنای ساختمان و مجاورین بنا را بررسی کند و این بازدید جهت صدور جواز ساخت برای تعداد طبقات ساختمان می‌باشد. اگر متراژ ملک از مقدار معینی کمتر باشد نمی‌تواند جواز ساختمان را برای بیشتر از چهار طبقه دریافت نماید.
جواز تعداد طبقات بر اساس پهنه، عرض گذر، متراژ ملک و ضوابط طرح تفصیلی آن ملک در شهرداری تعیین می‌گردد.
3. بررسی گزارش مأمور فنی و کاربری ملک
کارشناس طرح تفصیلی نیز کاربری ملک را در طرح جامع و تفصیلی شهر مشخص می‌نماید؛ در بازرسی مأمور شهرداری ممکن است معلوم شود که ملک در طرحی از طرح‌های شهرداری قرار گرفته که در این صورت باید وضعیت ملک با دقت بیشتری بررسی شود که آیا ملک با پروژه‌های عمرانی تداخل دارد یا خیر ؟
و در صورت تداخل باید تعیین شود که میزان تراکم آن چقدر بوده و سپس اصلاحات آن انجام گیرد.
4. دستور نقشه
5. طراحی نقشه
بعد از طراحی، نقشه معماری به شهرداری یا دفاتر خدمات الکترونیکی جهت بررسی ارسال می‌شود و اگر نقشه معماری (پلان ساختمان) احتیاج به تغییر و اصلاح داشته باشد دفتر مهندسی باید اصلاحات لازم را در نقشه انجام دهد و بعد از اصلاح نقشه دوباره به دفاتر خدمات مهندسی شهرداری جهت اخذ تأیید ارجاع داده می‌شود.
6. پرداخت عوارض شهرداری
7. تهیه مدارک پیش نویس
بعد از پرداخت عوارض شهرداری و نوسازی و دریافت تأییدیه اداره درآمد منطقه شهرداری، باید مدارک پیش‌نویس آماده گردد؛ برای تهیه پیش‌نویس، مالک باید به دفاتر خدمات شهری رجوع کرده و فرم درخواست تعیین ناظر را تکمیل کند و بعد باید منتظر تماس و معرفی ناظر از سوی دفاتر خدمات باشد بعد از اینکه ناظر تعیین شد باید بین مالک و ناظر قرارداد منعقد گردد.
سپس مالک باید برگه‌های سهمیه ناظر به انضمام قرارداد بین مالک و ناظر را به عنوان ملاک پیش‌نویس جواز ساخت به دفاتر خدمات شهری تحویل دهد؛ همچنین برگه تعهد رعایت اصلاحی و تعهد اخذ تأییدیه نمای خانه باید توسط مالک تهیه شود.
تأییدیه نقشه‌های سازه، گزارش آزمایش خاک و تأییدیه نقشه‌های تأسیسات برق و مکانیک از سمت نظام مهندسی دریافت می‌گردد.
- برگه سبز مهر شده 4 رشته معماری، سازه و برق و مکانیک
- برگه سبز یا سهمیه ناظر به همراه قرارداد مالک و ناظر
- فایل‌های نقشه سازه، برق و نقشه مکانیک
- برگه تعهد اصلاحیه و تأییدیه نما
- چک لیست‌های مبحث 19 و 6 بارگذاری و زلزله
- برگه تعهد مشاوره ژئوتکنیک و تأییدیه خاک
8. چاپ پروانه
مهلت اعتبار جواز ساخت چقدر است ؟
نکته مهم در جواز ساختمان میزان اعتبار آن می‌باشد و پروانه ساختمان اصولاً تا 2 سال از تاریخ صدور آن اعتبار دارد.
مهلت هر مرحله از عملیات ساختمانی بر اساس متراژ و تعداد طبقات تعیین می‌شود؛ بصورت میانگین یک ساختمان برای ساخت در حدود 4 سال زمان نیاز دارد. اگر مالک نتواند در این مدت ساخت و ساز را تمام کند ابتدا به او اخطار داده می‌شود و سپس مشمول عوارض تعویق می‌شود.
شهرداری همچنین فرصت لازم را جهت تمدید پروانه ساخت را در نظر گفته است که بعد از اتمام این دوره، تمدید پروانه ساخت ممکن نخواهد بود.
بعد از گذشت زمان مجاز جهت ساخت و ساز مالک باید پروانه ساختمان را تمدید نماید و ملزم به پرداخت 20% از محاسبات پروانه ساخت به نرخ روز می‌باشد؛ و به این ترتیب شهرداری پروانه قبلی را برای یک دوره سه ساله تمدید می‌نماید.
اگر به هر دلیلی در زمان اجرای ساختمان نقشه‌معماری پرونده تغییر کند باید پرونده‌ای جدید در دفتر خدمات الکترونیک شهری تشکیل و مراحلی مشابه صدور جواز ساخت اولیه طی گردد تا پروانه جدید صادر شود.
و همچنین اگر در زمان اجرا، اضافه بنا مزاد بر متراژ ذکر شده در پروانه دیده شود مالک باید مراحل گواهی عدم خلاف را طی نماید و در صورت عدم تجاوز از مقادیر مجاز شهرداری برای اضافه متراژ، عوارض شهرداری پرداخت می‌شود تا برای آن گواهی عدم خلاف صادر گردد.
اگر متراژ خلاف از مقدار مجاز و مورد تأیید شهرداری باشد و با پرداخت عوارض شهرداری مشکل حل نگردد و موضوع در ماده 100 شهرداری مطرح شده و معمولاً رأی به تخریب صادر می‌شود.
جمع‌بندی کلی از مراحل صدور پروانه ساختمان
پیش از انجام هر گونه ساخت و ساز در سطح شهر نیاز به اخذ جواز ساخت یا پروانه ساختمان از شهرداری است. پروانه ساختمان در برگیرنده اطلاعاتی همچون: مساحت زیربنا، نوع اسکلت ساختمان، تعداد طبقات، مشخصات مالک حقیقی و حقوقی، شماره پلاک ثبتی ملک، نام مهندسین ناظر، تاریخ صدور پروانه و کروکی زمین می‌باشد.
